Venta Carta de Gracia

Dispongo de un pro indiviso sobre una finca, ahora necesito liquidez y el copropietario me ofrece la posibilidad de comprar mi mitad, con posible derecho de reserva de recuperar el bien de la propiedad mediante pago de un interés a mi nombre, en un tiempo determinado ¿cómo puedo hacerlo?

Usted puede pactar en un contrato de compra-venta una cláusula por la cual se reserva el derecho de redimir o recuperar su mitad pro indivisa. Como en cualquier contrato de compra es indispensable que las partes fijen un precio sobre la finca en cuestión y podrá pactar el comprador que a tal efecto y en caso de querer recuperar el bien usted le reintegre la cantidad fijada más un interés pactado .El precio debe ser pues determinado. Diferentes legislaciones forales tratan este tema, así por ejemplo en Cataluña se llama venta mediante carta de gracia y el plazo máximo si tratamos este ejemplo, es de 30 años por ser un inmueble. Se hace constar este plazo pues es posible realizar este contrato con bienes muebles cuyo plazo no podrá exceder de seis años. Este derecho de redimir, es un derecho real, esto es susceptible de transmisión y posibles gravámenes, pudiendo ser en este caso ejecutable de forma directa. En principio es indivisible, salvo que diferentes cosas se vendan en la misma compra venta. Debemos valorar a tal efecto que esta figura jurídica puede encubrir un préstamo con garantía real y mediante usura, es por ello que se debe utilizar con la máxima precaución posible.

En realidad es un contrato de compra venta con cláusula de retroventa, o pacto de Retro, en cuya virtud, el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida mediante el cumplimiento de ciertas obligaciones, dando la potestad al vendedor por tanto de recuperar el bien vendido con las condiciones que se estipulen. Sería un pacto de retro o retracto convencional, según el CC. Se puede pactar un plazo para consumar este derecho que se reserva y en caso de no ejercitarlo el comprador adquiere irrevocablemente el pleno dominio de la finca vendida que hasta la fecha señalada estaba sujeta a la condición resolutoria de retro. Debemos saber que puede ejercitar este derecho tanto el propietario como herederos, personas a quien se le haya trasmitido el bien e incluso acreedores. Cuando se ejercite el retracto el vendedor debe rembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos que se deriven del contrato y cualquier otro pago legítimo que se haya estipulado para la venta así como los gastos necesarios y útiles realizados en la cosa vendida. Como regla general el vendedor debe recibir la cosa libre de toda carga o gravamen pero como causa de excepción estará obligado a respetar el hecho de que existan arrendamientos con terceros entre el comprador hechos de buena fe. Los plazos fuera de lo pactado deben remitirse a lo que se estipule en cada comunidad autónoma o a falta de ello a lo que establece el CC. Estamos ante una condición resolutoria potestativa pero dando lugar a obligaciones de carácter imperativo. En caso de ejercitar la acción, se produce la resolución del contrato, es como si el comprador no hubiese adquirido el bien y el vendedor no hubiera enajenado, pero entregada la cosa se entiende que el comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y obligaciones.

Gracias a esta figura jurídica se puede en un caso como el suyo obtener la posibilidad de transmitir el bien pero con la posibilidad de recuperarlo dado su interés por el inmueble, sabiendo además que puede gracias a ello disponer de liquidez en un momento determinado si le es necesario dada la situación actual, y es mejor así, en caso de poder la otra parte pro indivisa comprar que no ejercitar la división de cosa común, debido a la dificultad de venta y el agravio que supondría acudir a una subasta pública o mal vender, sabiendo además que en este caso el bien se transmitiría de forma irrevocable para usted y no tendría derecho a recuperarlo.

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